Calcul de rentabilité locative.
Brut, net et cash-flow.

Saisissez le prix, le loyer et les charges d’un bien. Le simulateur calcule son rendement brut, son rendement net et son cash-flow mensuel, avec les formules de Falco, écrites en clair plus bas.

Le bien

Prix affiché, en euros

Travaux, en eurosremise en état avant la mise en location

Loyer mensuel, en euroshors charges

Taxe foncière, en euros par an

Charges de copropriété, en euros par anpart non récupérable sur le locataire

Le crédit

Apport, en eurosce que vous ne financez pas

Taux du crédit, en pour centtaux nominal annuel

Durée du crédit, en années

Assurance emprunteur, en pour cent par ansur le capital emprunté

Ajuster les frais et les charges provisionnées

Les frais et les charges

Frais d’acquisition, en pour centdu prix, notaire compris, dans l’ancien

Vacance locative, en pour centdu loyer annuel

Gestion locative, en pour centzéro si vous gérez vous-même

Garantie loyers impayés, en pour centdu loyer annuel

Entretien courant, en pour centdu loyer annuel

Assurance propriétaire, en euros par an

Prérempli avec l’immeuble de Guingamp de la démonstration. Remplacez chaque valeur par les vôtres.

Comment se calcule la rentabilité locative ?

Trois chiffres décrivent un investissement locatif. Ils ne répondent pas à la même question, et un bien peut briller sur l’un et décevoir sur l’autre. L’exemple qui suit est celui du simulateur : un immeuble de rapport à 245 000 €, loué 2 400 € par mois.

Le rendement brut

loyer annuel ÷ prix affiché

28 800 € de loyer par an, rapportés à 245 000 €, donnent 11,8 %. C’est le chiffre que publient les annonces. Il ne dit rien des charges ni du crédit.

Le rendement net

(loyer annuel − charges annuelles) ÷ coût réel

Le coût réel ajoute au prix les frais d’acquisition, 18 375 € ici, et les travaux, 24 000 € : 287 375 € au total. Les charges annuelles, 7 908 €, rassemblent la taxe foncière, l’assurance propriétaire et les provisions pour vacance, gestion, loyers impayés et entretien. Le rendement net tombe à 7,3 %.

Le cash-flow mensuel

loyer − charges mensuelles − mensualité du crédit

Chaque mois, le loyer de 2 400 € paie 659 € de charges et 1 528 € de mensualité, pour un crédit sur 25 ans à 3,55 %, sans apport. Il reste +213 € : c’est le cash-flow. Quand il est négatif, c’est ce que vous complétez de votre poche.

Les hypothèses de départ

Frais d’acquisitiondu prix affiché, dans l’ancien: 7,5 %
Taux du crédittaux nominal annuel: 3,55 %
Durée du créditremboursement mensuel constant: 25 ans
Assurance emprunteurdu capital emprunté, par an: 0,34 %
Apportce que vous ne financez pas: 0 €
Vacance locativedu loyer annuel, provisionnée: 4,0 %
Gestion locativedu loyer, zéro en gestion directe: 7,0 %
Garantie loyers impayésdu loyer annuel: 2,5 %
Entretien courantdu loyer annuel: 5,0 %
Assurance propriétairepropriétaire non occupant: 180 € par an

Ce sont des valeurs de travail. Remplacez-les par celles de votre dossier : offre de prêt, avis de taxe foncière, relevé des charges de copropriété.

Ce que le calcul ne dit pas

La fiscalité, qui dépend de votre régime et de votre situation. L’évolution des loyers et des charges. Les travaux imprévus, et la vacance réelle du bien. Falco calcule et explique ; il ne recommande aucun achat, et la décision vous appartient.

Sur le calcul.

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?

Le brut rapporte le loyer annuel au seul prix affiché. Le net retire les charges du loyer et le rapporte au coût réel, frais d’acquisition et travaux compris. Sur un même bien, le net est toujours plus bas, et c’est lui qui permet de comparer deux biens honnêtement.

Pourquoi mon cash-flow est-il négatif ?

Le plus souvent parce que tout le coût est financé à crédit. Un apport, une durée plus longue ou un taux plus bas réduisent la mensualité ; un loyer plus haut ou un prix plus bas relèvent le résultat. Le simulateur vous laisse tester chacun de ces leviers.

Le simulateur tient-il compte des impôts ?

Non. L’impôt dépend de votre régime, location nue ou meublée, micro ou réel, et de votre situation. Le résultat affiché est donc avant impôt.

D’où viennent les valeurs par défaut ?

Ce sont des hypothèses de travail, les mêmes que celles du logiciel Falco. Elles sont faites pour être remplacées par les chiffres de votre dossier : offre de prêt, avis de taxe foncière, relevé des charges de copropriété.

Que fait Falco de plus que ce simulateur ?

Le même calcul, sur chaque nouvelle annonce de vos zones, sans rien saisir. Falco relève l’annonce, la chiffre avec vos hypothèses et signale les biens qui atteignent votre objectif de rendement.

Falco

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