Qu’est-ce que le rendement locatif net ?
Le rendement locatif net rapporte le loyer annuel, une fois payées les charges du propriétaire, au coût réel du bien : prix d’achat, frais d’acquisition et travaux. Il est toujours plus bas que le rendement brut affiché sur les annonces, et c’est lui qui permet de comparer deux biens honnêtement.
rendement net = (loyer annuel − charges annuelles) ÷ coût réel
Le calcul, étape par étape
L’exemple : un immeuble de rapport à Guingamp, affiché 245 000 €, loué 2 400 € par mois, avec 24 000 € de travaux à prévoir.
1. Le coût réel du bien
Au prix affiché s’ajoutent les frais d’acquisition, environ 7,5 % du prix dans l’ancien, soit 18 375 €, puis les travaux. Le coût réel atteint 287 375 €. C’est cette somme que vous engagez, pas le prix de l’annonce.
2. Le loyer annuel
2 400 € par mois sur douze mois donnent 28 800 €. Le loyer se compte hors charges récupérables : celles que le locataire rembourse ne changent rien à votre rendement.
3. Les charges annuelles du propriétaire
Ce sont les dépenses qui restent à votre charge chaque année, plus des provisions pour les mois sans locataire et l’entretien.
- Taxe foncière
- 2 400 €
- Assurance propriétaire
- 180 €
- Vacance provisionnée
- 1 152 €
- Gestion locative
- 2 016 €
- Garantie loyers impayés
- 720 €
- Entretien courant
- 1 440 €
- Total des charges
- 7 908 €
La vacance, la gestion, la garantie loyers impayés et l’entretien sont comptés en part du loyer : 4 %, 7 %, 2,5 % et 5 %. Ce sont des valeurs de départ, arrêtées au 25 septembre 2026, à remplacer par celles de votre dossier.
4. Le rendement net
(28 800 € − 7 908 €) ÷ 287 375 € = 7,3 %
Le même bien affiche 11,8 % de rendement brut, calculé sur le seul prix affiché. Entre les deux, plus de quatre points disparaissent dans les frais, les travaux et les charges. Pour savoir ce qu’il reste chaque mois une fois le crédit payé, voir le guide du cash-flow.
Brut, net, net-net : la différence
Le rendement brut divise le loyer annuel par le prix affiché. Il sert à trier vite, pas à décider. Le rendement net retire les charges et compte le coût réel : c’est la base de comparaison entre deux biens. Le rendement net-net retire en plus l’impôt sur les loyers. Il dépend de votre régime (location nue ou meublée, micro ou réel) et de votre situation, et ne se calcule donc qu’au cas par cas.
Ce qui fait baisser le rendement net
La taxe foncière, souvent sous-estimée à la lecture d’une annonce. Les travaux, qui gonflent le coût réel. Les frais d’acquisition, plus lourds dans l’ancien. Et les mois sans locataire : une vacance de 4 % correspond à environ deux semaines de loyer perdues par an.
À l’inverse, une gestion en direct supprime les frais de gestion, et un prix négocié réduit à la fois le coût réel et les frais.
Quel rendement net viser ?
Il n’existe pas de bon chiffre universel. Le rendement net à viser dépend de la ville, de l’état du bien, du risque locatif et de ce que vous attendez de l’investissement. Le plus utile est de fixer votre propre seuil, puis de calculer chaque bien de la même façon pour les comparer.
C’est ce que fait Falco : il scrute tout le marché à votre place et repère les biens qui atteignent votre objectif de rentabilité, avec ce calcul appliqué à chaque annonce. Vous gagnez du temps et vous avez un temps d’avance sur les autres investisseurs.
Calculer le rendement net de votre bien
Par Calvin Le Guyader, fondateur de Falco. Publié le 19 octobre 2026. Un calcul indicatif, qui ne constitue pas un conseil en investissement.